В Одесі продовжують вирувати «комунальні війни»: за право управляти житловим фондом міста борються приватні компанії та комунальні ЖКСи. Друге народження переживають об'єднання власників багатоквартирних будинків: в умовах воєнного часу і спаду економіки люди починають рахувати гроші та намагаються якось контролювати обслуговування свого житла, щоб не тільки економити, а й поліпшити сервіс. На цьому шляху в них виникає безліч юридичних, соціальних і психологічних питань. Відповіді на них можна отримати в «Центрі підтримки багатоквартирних будинків».
Про те, як створити своє ОСББ, долю будинків в історичній частині міста та боротьбу з фіктивними нарахуваннями, говоримо з творцем Центру, експертом у сфері житлово-комунального господарства, адвокатом Валентином Бороганом.
«Думська». «Центр підтримки багатоквартирних будинків» уже понад рік дає поради, як одеситам справлятися з таким непростим господарством. Як ви, успішний адвокат, потрапили в таке, скажімо, не зовсім природне для себе середовище, вирішивши стати, ну, фактично, домоврядником?
Валентин Бороган. Усе просто. У 2015 році я купив квартиру на селищі Котовського, у ЖК «Європейський». Це три 19-поверхові будинки. Спочатку об'єкт, попри висотність, будували турки без використання крана. Ми з дружиною вибрали квартиру з ремонтом. Але коли ти виходиш у хол, у коридор на поверсі, то там стан від будівельників навіть не прошпакльовано. Я питаю: «А ось це що, як це?» Нам відповіли, що все зроблять найближчим часом, забудовник обіцяв.
Прожили ми пів року. У 2016-му було створено ОСББ. Минає ще рік, але нічого не змінюється. На загальних зборах ОСББ власниками не було ухвалено рішення про передачу будинку в управління ОСББ. Будинком керував приватний жек від забудовника. Ми, власники, продовжували платити на рахунок жеку, а в будинку нічого не змінювалося, і це тривало з 2010 року. Мені стало цікаво, чому в будинку нічого не відбувається? Згодом дізнався, що будинок введено в експлуатацію ще в грудні 2009 року з колосальними недоробками: тимчасове будівництво замість внутрішньобудинкової електричної мережі, без ремонту на поверхах, проблеми з пожежною безпекою та багато іншого. Я почав розбиратися і в якийсь момент зрозумів — це моя квартира, мені тут жити, ніхто ззовні не допоможе. Потрібно тільки зважитися самому, взяти та це доробити. У будинку знайшлися однодумці, які теж бажали змін, але боялися, як і я, зокрема, взяти на себе відповідальність. Адже ніхто не знав, із чого починати, чи повірять нам решта мешканців, чи зможемо надалі керувати таким великим будинком?
Почали проводити невеликі збори мешканців біля будинку. Після отримання підтримки наважилися, не передаючи поки що будинок в управління ОСББ, провести ремонтні роботи із заміни времянки по електриці.
На мені був юридичний супровід загальних зборів. Вони пройшли на п'ять із плюсом. Власники нас підтримали, і ми затвердили цільовий внесок на доробку внутрішньобудинкових електричних мереж.
Було багато охочих «допомогти» нашому ОСББ у реалізації цього проєкту. Пропонували «вирішити» все питання під ключ за 2 млн грн. Ми вирішили, що будемо реалізовувати проєкт своїми силами. Проводили самостійно тендери, вибирали найкращих підрядників, торгувалися за зниження ціни на матеріали, підрядні роботи. За фактом весь проєкт нам обійшовся трохи більше ніж 500 тис. грн.
«Д». Я не помилюся, якщо зараз ви скажете, що вам після цього запропонували стати головою ОСББ?
В.Б. Так, на початку 2019 року ми почали готуватися до загальних зборів, на яких одним із питань було передання будинку в управління ОСББ. Мені запропонували стати головою. Попри пройдений шлях із ремонтом внутрішньобудинкових електричних мереж, очолити ОСББ у будинку, де розташовано 247 квартир і 10 офісів, було для мене непростим і відповідальним рішенням. Але я ризикнув. За кілька років ОСББ значно поліпшило якість життя, у нашого будинку навіть з'явилася хороша репутація. Надалі мені запропонували очолити ОСББ і сусіднього корпусу. Бувши головою у двох 19-поверхових багатоквартирних будинках, я зрозумів, що моїх знань адвоката, юриста не вистачає. Щоб бути головою, потрібно розумітися на економіці, управлінні, господарюванні, щоб тебе не дурили монополісти або ті ж робітники. І я пішов на курси, склав іспит, отримав сертифікат управителя. Завдяки цим курсам, мій кругозір значно розширився.
«ГОВОРИТИ З ЛЮДЬМИ ПОТРІБНО ВМІТИ, ІНАКШЕ ПРОВОКАТОРИ ЛЕГКО ЗІРВУТЬ ЗАГАЛЬНІ ЗБОРИ»
«Д». Як прийшла ідея створити «Центр підтримки багатоквартирних будинків»? З яких питань туди звертаються?
В.Б. За роки роботи у сфері ОСББ я накопичив неоціненний досвід у вирішенні найрізноманітніших завдань у житловій сфері. Люди стали дедалі частіше звертатися по допомогу та консультації. Я завжди був готовий допомогти, бо чудово розумію, як складно розбиратися в житлових питаннях уперше. Як акумулювати кошти, на які статті їх спрямовувати, перераховувати можна нескінченно. Багатьом давав безкоштовні поради, і з кожним роком дзвінків ставало тільки більше. Я зрозумів, що цього мало. Що має бути центр, саме центр, такий своєрідний хаб, щоб люди могли звернутися й отримати відповіді на всі свої запитання, могли знайти контакти потрібних фахівців тощо.
Приходять до нас здебільшого по юридичну допомогу в роботі із законодавством, адже воно динамічно змінюється. За останній час я провів три безоплатні семінари для голів ОСББ. Один був присвячений новим змінам у Законі «Про ОСББ». Інший — роботі з боржниками без адвоката. Я поділився своїми робочими матеріалами, позовними заявами, заявами про видачу судового наказу. Наразі готую матеріали для наступного семінару, присвяченого процедурі проведення установчих зборів, на яких власники, окрім створення ОСББ, також розв'язувати питання про передачу функцій з управління ОСББ, затвердження кошторису та щомісячних внесків (СДПТ).
Центр розташований в офісі на Космонавтів, 32. Колектив у нас невеликий — чотири людини, але, впевнений, з часом будемо розширюватися, оскільки дедалі більша кількість ОСББ починає звертатися з різних питань, наприклад, як правильно провести збори співвласників. Адже це теж непросто, треба вміти говорити з людьми — на збори приходять не тільки конструктивно налаштовані мешканці, а й провокатори, яким потрібно зірвати ці збори. Також багато питань щодо роботи з боржниками. Наш центр представляє відповідну послугу, при цьому ми працюємо на результат, тобто ОСББ або кооператив оплачують роботу адвоката Центру тільки після того, як сума надійде на рахунок. Центр супроводжує кожну справу до її фактичного виконання.
«ЛЮДИ РАХУЮТЬ ГРОШІ І ГОТОВІ ПЛАТИТИ, АЛЕ НЕ ЗА СЕРВІС РАДЯНСЬКОГО ЖЕКУ»
«Д». Останнім часом знову у всіх на вустах ОСББ. Мені здавалося, пік цього явища давно минув. Чому знову такий інтерес?
В.Б. Ви знаєте, я теж так думав. У 2016-2017 роках ми створювали їх десятками, але насправді їх не так вже й багато в Одесі, у відсотковому відношенні до багатоквартирних будинків, які перебувають в управлінні з ЖКС або великих керуючих компаній. А зараз так, ОСББ знову на вістрі ножа. Адже люди починають скрупульозніше рахувати свої гроші, коли в країні така ситуація. Багато хто втрачає роботу, ціни зростають, дедалі більше українців ставлять запитання: «А за що ми платимо, яку послугу натомість отримуємо?»
Раніше ми думали: «Ну, що таке комуналка? Заплати і забули, а лампочку самі поміняємо. У кращому разі двірник на вулиці підмете». А зараз почали запитувати: «Зачекайте, а куди йдуть гроші?» Уже незалежно від того, ОСББ, керуюча компанія, комунальне підприємство, люди починають ставити багато запитань. І що найцікавіше, багато хто готовий платити, але хоче бачити результати наданих послуг, а не рівень обслуговування радянського жеку.
«Д». У чому взагалі основні проблеми керуючих компаній? Я маю на увазі й ЖКС теж.
В.Б. На мій погляд, основна проблема — це відсутність нормального діалогу з людьми. Навіть якщо вони створюють якісь чат-боти для відповідей на запитання, це все значною мірою не більше ніж необхідний антураж. Я був на одному семінарі, який проводив представник великої керуючої компанії з Литви. Сподобався їхній підхід. Там понад п'ять тисяч будинків в управлінні, у них на кожен будинок є свій сайт. Цікавий момент у тому, що до них в управління заходять не просто будинки, а мікрорайони, і що більше стає будинків, то меншою стає квартплата. Так, вони змушені розширювати штат співробітників, але розуміють, що витратна частина збільшиться несуттєво.
«Д». В Одесі теж є компанії, які володіють сотнями багатоквартирних будинків…
В.Б. У нас поки що Дикий Захід. Приходить керуюча компанія і каже: «Так, ну ви ж розумієте, так, електрик, сантехнік вам обов'язково потрібен, але це ж мінімальна зарплата щонайменше, а по ідеї не менше ніж 10 тисяч». При цьому ніхто не каже, що у них він у штаті й обслуговує не один будинок. У підсумку ціна і якість послуг, що надаються, у нас у великій невідповідності.
«Д». На вашу думку, створення ОСББ — єдино правильний шлях?
В.Б. Я прихильник того, щоб у будинках було створено ОСББ. І якщо знаходиться такий мешканець, який готовий стати головою, то його потрібно носити на руках, тому що така людина повинна, крім своєї основної роботи, знаходити сили і час займатися будинком. Тому, як правило, це люди небайдужі.
«Д». Чи звертаються до вас мешканці тих будинків, які перебувають, наприклад, в управлінні керуючої компанії? З якими питаннями?
В.Б. Дуже багато таких одеситів звертається. Просять допомогти створити ОСББ. Тільки за останній місяць я створив чотири ОСББ. Ці люди хочуть піти з управління у власне плавання, але не знають як це зробити.
«НЕ ХОЧЕТЕ ЗМІНЮВАТИ ТАРИФ? ОК, МИ ЙДЕМО ЗАМІСТЬ ЗІ СВІТЛОМ І ВОДОЮ!»
«Д». Поговорімо про новобудови. Нерідко чую, як мешканці скаржаться на те, що забудовник нав'язує їм свою керуючу компанію, а вони б хотіли самі керувати будинком. Як із цим бути?
В.Б. Це дуже багатошарове питання. Відповідно до закону України про містобудівну діяльність, у забудовника є зобов'язання протягом 120 календарних днів після введення будинку в експлуатацію передати його замовнику, керуючій, обслуговуючій компанії або ОСББ. За 120 днів після введення будинку в експлуатацію ОСББ ніколи не створиться.
«Д». Чому?
В.Б. Тому що в багатоквартирних будинках ОСББ може бути створено тільки тоді, коли понад 50% площі вже у приватній власності. Ось тоді можна ініціювати проведення загальних зборів, але за 120 днів, ще з урахуванням воєнного часу, повірте, це нереально. А забудовник зобов'язаний передати. Він не може в себе тримати будинок, введений в експлуатацію. І тому хоче він цього чи не хоче, він створює свій кооператив, керуючу компанію. Або якщо він не хоче, він знаходить керуючу компанію і передає їй цей будинок. І ось ця керуюча компанія всього лише за актом приймання-передачі починає управляти. Цей документ дає змогу звернутися до монополістів для укладення договорів.
«Д». А потім з'являються власники квартир, яким не підходять тарифи і рахунки за послуги…
В.Б. Зрозуміло, з власниками, в силу закону, треба рахуватися. І керуюча компанія, якщо вона серйозно підходить до питання, має провести збори і сказати, шановні власники, затвердіть, будь ласка, тариф і ми готові працювати далі. Не хочете — тоді ми йдемо, але тоді в цьому будинку гасне світло, перекривається вода. Ви господарі цього будинку, не ми. Ми управляємо згідно із затвердженим вами тарифом.
«Д». Однак же подібних випадків відходу, мені здається, не так багато, УК, навпаки, як кліщі, впиваються в будинки.
В.Б. Зрозуміло. Розумієте, багато хто каже: «Ми працюємо заради вас і для вас. Ось ви ж розумієте, якщо ми підемо, то у вас же нічого не буде». Так ідіть. Зробіть так. У Києві так було один раз зроблено — випадок показовий. Одна відома компанія сказала: «Хлопці, змінюється час, ми виграли в конкурсі в міста, з нами було укладено договір, але відповідно до закону 417 будь-які подальші зміни тільки за рішенням загальних зборів. За тим тарифом, який був раніше, нам економічно невигідно». Вони писали листи, зустрічалися з людьми, але тут зіграв наш менталітет, мовляв, ви нікуди від нас не підете, а будете керувати за стільки, за скільки ми захочемо. У КК сперечатися не стали, і одного чудового дня в будинку відключили ліфт, зникли сміттєві баки, світло і вода. Зрозуміло, вибухнув скандал, мешканці почали писати скарги в НКРЕ, у міністерство з вимогою позбавити КК ліцензії. Кинулися до монополістів, а ті розвели руками. УК має рацію у своїх діях, говорити можемо тільки з юридичною особою. Зрештою їм дали світло і воду, а також місяць на створення ОСББ. І люди змушені були мобілізуватися і зробили це.
«ПІДНЯТИ ТАРИФ МОЖУТЬ ТІЛЬКИ САМІ МЕШКАНЦІ, ВСЕ ІНШЕ — НЕЗАКОННО»?
«Д». А як бути з такими випадками, коли люди постфактум дізнаються про те, що в них піднявся тариф?
В.Б. Це незаконно. Вище я навів приклад, як має діяти нормальна УК. Підвищити тариф або знизити можуть тільки загальні збори співвласників, оскільки будинок належить їм. Тільки вони мають право визначити, хто буде керувати цим будинком і за якою ціною.
«Д». Поговоримо про переділ ринку керуючих компаній в Одесі. Його ще називають комунальними війнами між старими добрими ЖКСами та керуючими компаніями. Чи можна стверджувати, що відродження ОСББ пов'язане і з цими гойдалками?
В.Б. Скажімо так, ця ситуація сприяє тому, що люди намагаються розібратися в питанні і покласти край свавіллю. Інакше це назвати не можна. Знаю приклад конкретний: одне з ОСББ звернулося в поліцію і домоглося відкриття кримінального провадження. Їхній будинок був перекинутий у приватну УК, за цей час було створено ОСББ, було підписано договір з УК через загальні збори. І тут раптом повертається ЖКС і каже, що це незаконно і ви повинні платити нам. І ГЕРЦ уже в платіжках друкує розрахункові рахунки ЖКС. Люди шоковані, вони звернулися в поліцію, триває розгляд.
«Д». На якій підставі ГЕРЦ так себе поводить?
В.Б. ГЕРЦ — це придаток, який просто формує платіжку і з цього бере свій відсоток. До нього просто стікаються дані щодо сміття, води, світла. Для формування квитанцій з нарахування СДПТ ГЕРЦу потрібно надати договір із власниками будинку, але такого договору немає. ЖКС посилаються на конкурс 2017 року з вибору управителів для багатоквартирних будинків, мешканці яких не створили ОСББ. Тоді будинки передавали в управління пакетами, але після того, як ЖКС списали зі свого балансу ці будинки, результати конкурсу вже не діють. Відповідно до закону № 417 необхідні загальні збори співвласників багатоквартирного будинку. Я б порадив мешканцям не обмежуватися поліцією, а звернутися до господарського суду й оскаржити дії ЖКС.
«Д». Коли проходив той конкурс, на ньому затверджували тарифи. І я пам'ятаю, навіть на той момент вони виглядали смішними: 3-6 гривень із квадратного метра. Відтоді вони трохи піднялися, але несуттєво. Є величезна кількість будинків, зокрема хрущовок, де тариф 7-8. Як за таких сум жеки або УК здійснюють господарську діяльність?
В.Б. За таких тарифів нормально обслуговувати будинки неможливо, але тут, це моя думка, на користь ЖКС говорить кількість будинків. Коли у тебе їх сотні і тобі платять по 8 гривень, то це виходять колосальні суми. Але при цьому ти забезпечуєш двірника раз або двічі на місяць, хоча він має бути щодня. Про вологе прибирання промовчимо, його немає, люди самі миють і лампочки міняють самі. Мешканців здебільшого це влаштовує, адже тариф 8, а може, і 5. І неважливо, що нічого не роблять. Це теж менталітет, головне, щоб тариф низький був. Але ось знаходиться хтось невгамовний і починає строчити скарги.
А коли власник починає скаржитися, писати скарги, і тут майстер дільниці потирає голову і розпоряджається полагодити щось у цьому будинку шляхом перекидання коштів з іншого будинку, де нібито немає проблем. У підсумку скаржник замовкає, люди продовжують платити відносно справно і отримувати совковий сервіс. Однак штука в тому, що так вічно тривати не буде. Будинки старіють, проблеми множаться, і скаржників стає більше і більше, прийде час, коли перекидати суми з одного будинку не вийде. І ось тоді настане колапс. Постане питання про підняття тарифу вже не до 10, як можна було б ще п'ять років тому, а до 12.
«Д». Сервіс совковий, тарифи жебрацькі, проте керівники ЖКС усі як один дуже забезпечені люди. І майстрами дільниць аби хто теж не стає. При цьому якщо подивитися фінансові відомості, то ці підприємства в кращому разі працюють у нуль. Де зрада?
В.Б. Ну тут усе просто. Це піраміда. Є ЖКС, якому люди платять гроші, і гроші немаленькі. Для показання збитків на папері потрібно показати витрати, які перевищують прибуток. Малюються послуги, які потрібно ЖКС для обслуговування будинків. І тут з'являються «потрібні» фірми з «потрібними» розцінками. З ними ЖКС укладає договори, перераховують гроші, частина з яких повертається в кишені керівництва. За підсумками року значні суми не просто освоєно, а пішли за потрібними адресами. І дай Бог зарплату заплатити тим нещасним співробітникам, які працюють у самому ЖКС.
«НЕ ХОЧЕТЕ НІЧОГО РОБИТИ — БУДИНОК СТАНЕ АВАРІЙНИМ І ПЕРЕСТАНЕ БУТИ ВАШИМ»
«Д». Дуже болюче для Одеси питання — історична частина міста: будинки, яким по 100-150 років. Стан багатьох аварійний або передаварійний, кількість мешканців при цьому невелика, багато пенсіонерів. Тарифи на обслуговування смішні. Ринкові ж тарифи люди об'єктивно не потягнуть, жек із такими розцінками, зрозуміло, нічого зробити не може. Будинки розвалюються. Який вихід із ситуації?
В.Б. Питання, дійсно, складне, і з кожним роком воно буде тільки складнішим. Через те, що ніхто не буде вкладати в ці будинки такі кошти, щоб хоча б утримувати їх у наявному стані. Я не кажу про те, щоб зробити з них цукерки.
Усе зводиться до того, що рано чи пізно цим власникам доведеться відповісти на запитання: ви хочете взагалі жити у квартирі в центрі міста? Або робіть щось, або будинки буде визнано аварійними, після чого ваша власність перестане бути власністю. Бо в законі чітко прописано, що мешканці і є власники будинку. Ми вже не повернемося ніколи в Радянський Союз. Не хочете або не можете нічого робити, то продавайте вашу квартиру, переїжджайте на Черемушки або Таїрова.
Упевнений, що цей час прийде, знаходитимуться бізнесмени, які викуповуватимуть усі квартири в такому будинку і потім проводитимуть його капітальний ремонт із подальшим використанням його у власних інтересах. По-іншому не вийде. Навіть якщо місто виділяє гроші, то йдеться, як правило, про фасади. Але що воно може зробити всередині? А всередині приватна власність, яка належить усім власникам квартир у цьому будинку. Труби та інші комунікації належать їм, і стіни з фундаментом, які потрібно зміцнювати.
Розмовляв — Ростислав Баклаженко
СМЕРТЬ РОСІЙСЬКИМ ОКУПАНТАМ!
