Будущее Жеваховой горы в Одессе: новый микрорайон или пустырь?

Источник:  uc.od.ua  /  15:19, 29 Сентября 2017

Несмотря на самую маленькую площадь Одессы среди крупных городов Украины, на ее территории еще осталось несколько незастроенных районов. Один из них – Жевахова гора, на которой уже несколько десятилетий планируется создание жилого района. Решит ли планировочные проблемы и пресловутый жилищный вопрос застройка Жеваховой горы? Жевахова гора – клинообразный выступ материкового плато между Хаджибейским и Куяльницким лиманами, сильно выдающийся в сторону моря. Если смотреть из центра города, то среди низменного побережья Пересыпи и Лузановки возвышается плоская столообразная возвышенность – чем не гора для равнинной Одессы?

История строительного вопроса

Исторически сложилось так, что верхняя часть горы застроена не была. Подножия были заселены еще в XIX веке – Солдатская и Балтская слободка, дорога на курорт Куяльник. Уже в советское время вдоль Балтской дороги был построен поселок Большевик и ряд промышленных предприятий.

Генеральный план Одессы 1939 года предусматривал создание на Жеваховой горе целого жилого района, застроенного частным сектором и 2-3-этажными жилыми домами примерно того же типа, что и двухэтажки сталинского времени по Адмиральскому проспекту и в ряде других мест. Осуществлению этого помешала война.

Второй раз к идее застройки Жеваховой горы, но уже панельными высотками, вернулись в генеральном плане 1966 года и его многочисленных доработках. И этому тоже помешали обстоятельства – основные усилия строителей были сосредоточены на создании жилмассивов им. Котовского, Таирова и Черемушек. А Жевахова гора была оставлена "на потом". Потом развалился СССР и стало не до Жеваховой горы.

В настоящее время в городе на привычных местах строить уже негде. Ведется либо уплотнение существующих жилых массивов, либо точечная застройка в центре города, Молдаванке, Фонтане, Слободке. В связи с этим и, в первую очередь, невозможностью расширения административных границ Одессы, вопрос о сооружении на Жеваховой горе жилого массива всплыл снова. 

 

Историко-культурное и природное наследие Жеваховой горы

Расположенная между устьями двух лиманов, которые раньше были морскими заливами, гора, точнее – мыс, была очень удобным стратегическим местом. Археологами здесь были обнаружены древние поселения, в том числе и древнегреческие. Раскопки под руководством профессора Южноукраинского педагогического университета Андрея Добролюбского показали, что здесь находились святилища богини Деметры и Афины. А совсем рядом, на территории центра Одессы и дна акватории порта располагался город Истриан. Святилище можно назвать одним из крупнейших во всем Северном Причерноморье античного периода.

Археологические изыскания начались тут еще в XIX веке и продолжаются по сей день. Найдены здесь были не только древнегреческие остатки – нашлись и свидетельства пребывания здесь поселенцев Черняховской культуры, и средневековые остатки. Итогом всего этого стало придание Жеваховой горе статуса памятника археологии, охраняемого законом.

Сохранились на Жеваховой горе и небольшие участки степи, не тронутой земледельцами и строителями.

Тем не менее, 90% археологического памятника уничтожены кирпичным заводом, разместившим на горе глиняный карьер. Это было сделано при одобрении областного управления охраны культурного наследия с десяток лет назад.

На Жеваховой горе как-то очень туманно планируется создание археологического парка – своего рода музея под открытым небом и этнодеревни, подобной киевскому музею "Пирогово". Нечто подобное содержится и в проекте "Экогорода" - плане реконструкции депрессивных территорий Пересыпи, Жеваховой горы, Полей орошения в превращения их туристический объект.

 

Строить: плюсы и минусы

Попробуем рассмотреть перспективы освоения Жеваховой горы и взвесить все "за" и "против".Тем более, что в принятом в 2015 году Генеральном плане часть территории Жеваховой горы обозначена как одно из перспективных мест многоквартирной жилой застройки и как территория для усадебной индивидуальной жилой застройки.

Городу действительно не хватает места для строительства жилья. Поэтому стремление одесских архитекторов, как минимум, детально исследовать Жевахову гору только похвально. Но насколько выгодно строительство здесь жилого района?

На Жевахову гору очень сложно попасть. На автомобиле туда сейчас можно заехать, разве что, с Объездной дороги. К районам, расположенным у подошвы горы, можно добраться либо через ту же Объездную дорогу, либо через улицы 7-ю Пересыпскую и Лиманную, то есть через почти всегда закрытые для автотранспорта железнодорожные переезды. Таким образом вырисовывается транспортная проблема жилмассива на Жеваховской горе – дорог туда нет.

Для исправления этого необходимо строить путепровод над железной дорогой, который фактически станет длинным виадуком-эстакадой от существующих городских улиц до Жеваховой горы. Вторым вариантом может стать виадук от проектируемой трассы "Север-Юг", если она пройдет по построенному в советское время участку сквозь Поля орошения. При первом варианте это означает резкое увеличение нагрузки на и без того перегруженную Николаевскую дорогу и дальнейшее усугубление пробок в этом районе. Также сюда необходимо будет строить и трамвайную линию в качестве ответвления от линии на поселок Котовского. Также может быть рассмотрен вариант дороги - как ответвления от Объездной дороги.

Перспективный путь решения проблемы предложен в виде проекта эстакады от улиц Черноморского Казачества и Атамана Головатого к Балтской дороге. Но этот проект не дает прямой связи с Жеваховой горой, куда транспорту еще надо подняться по существующим дорогам через поселок Большевик. 

Жевахова горя вся буквально испещрена катакомбами. Они находятся близко к поверхности и во многих местах обвалены. Так как входы в них или неизвестны, или завалены – то попасть в них можно только в местах выявленных обвалов. Естественно, что такие катакомбы практически неисследованы и могут причинить немало трудностей при строительстве многоэтажных жилых домов.

Склоны Жеваховой горы подвержены оползням. Частный сектор-"нахалстрой" со стороны улицы Лиманной уже давно признан непригодным, а его жители – подлежат немедленному отселению. То же самое творится и на других участках склона. Совсем недавно сошел оползень неподалеку, на территории санатория «Куяльник». Это значит, что перед строительством жилого массива на Жеваховой горе необходимо предпринять целый ряд противооползневых мероприятий: дренаж, уполаживание и террасирование склонов, высадка на них деревьев.

На Жеваховой горе нет никакой коммунальной инфраструктуры. Это означает, что здесь необходимо с нуля строить системы электросетей, водопровода и канализации, а также улично-дорожную сеть.

Жевахова гора не исследована с точки зрения ее сейсмической опасности. Неизвестно, как поведет себя эта территория при землетрясении силой 8 баллов – именно таковы сейчас сейсмические нормативы при новом строительстве. Неизвестно, каковы будут последствия сильного землетрясения в этом подверженном оползням и изрезанном катакомбами районе.

Плюсов у этого района есть два. Это городская земля, еще не использованная для жилищного строительства. Это также и экологически чистая территория, расположенная одновременно вблизи трех водоемов (Черное море, Хаджибейский и Куяльницкий лиманы) и имеющая возможность похвастаться наиболее чистым воздухом в Одессе.

Квартиры на Жеваховой горе будут очень дорогими

Все вышеперечисленные обстоятельства вынуждают при современных методах финансирования жилищного строительства вкладывать огромные деньги в исследования и создание транспортной и коммунальной инфраструктуры. Сложно ожидать государственное или муниципальное финансирование при создании этой инфраструктуры, что при коммерческом строительстве означает тот факт, что все эти инвестиции будут заложены в стоимость жилья. Таким образом, квартиры в гипотетическом жилмассиве "Жеваховский" окажутся поистину "золотыми", гораздо дороже, чем в новостройках Аркадии на самом берегу моря… А стоить здесь – весьма рискованное вложение капитала в условиях нарождающегося очередного "мыльного пузыря" на рынке недвижимости.

 

Археологический парк

Наиболее реальной является перспектива создания на Жеваховой горе археологического парка. Для этого здесь необходимо создать развлекательную и информационную инфраструктуру вокруг памятников археологии, построить уже упомянутую этнодеревню. Кроме того, Жевахова гора является отличной видовой площадкой для обзора всей Одессы, подобно Высокому Замку во Львове.

Для этого необходимо создание на Жеваховой горе открытой экспозиции в виде подлинных археологических памятников древности и исторических реконструкций. Также необходима постройка закрытой экспозиции, организационно являющейся филиалом археологического или краеведческого музеев. Кроме этого, в подобном парке необходимо создание небольшой гостиницы или автокемпинга, нескольких развлекательных заведений и автопарковки.

Естественно, что создание археологического парка тоже упирается в строительство дороги, водопровода и канализации. Но все это необходимо в гораздо меньших объемах, чем при строительстве огромного жилмассива. Кроме того, уже запланированное строительство путепровода над железной дорогой даст резкий стимул к развитию депрессивных районов под Жеваховой горой, так как увеличит транспортную связность этих районов и поднимет там цены на недвижимость.

Наверх