Мы уже говорили о первых набросках проекта строительства жилого микрорайона на улицах Инглези, проспекте Небесной Сотни и новой улицей "Проектной" около школьного аэродрома. Тогда говорилось о строительстве там 40 высотных жилых домов. В настоящее время, с 31 января по 14 февраля проходит общественное обсуждение этого проекта, в котором уже говорится о 98 высотках. Градостроительная документация опубликована на официальном сайте города, на страницах Южного Курьера. В "оффлайн"-режиме с ней можно ознакомиться в городском управлении архитектуры и градостроительства на улице Гоголя 10 и в КП "Одеспроект" на улице Канатной 26Б.
98 высоток, военные самолеты между домами и отсутствие деревьев
Проект предусматривает строительство 98 новых жилых домов, рассчитанных, примерно, на 50 тысяч человек. Речь идет о 10 домах в 23 этажа, 22 домах высотой от 10 до 16 этажей, 66 типовых домов по 9 этажей. На первых этажах домов предусмотрены помещения для торговли, общественных нужд, амбулаторий семейной медицины и детских дошкольных учреждений. Самые высокие дома будут располагаться ближе к пересечении улицы Инглези с проспектом Небесной Сотни. Комплекс 9-этажек - на окраине, за территорией военного аэродрома.
Всего в этих домах будет построено 25630 квартир, из которых 20772 однокомнатные. Остальные 4858 - "многокомнатных", преимущественно двухкомнатных квартир. Средняя площадь однокомнатной квартиры предполагается в 60 квадратных метров, а "многокомнатной" в 114 квадратных метров. Все они относятся к "II-й" категории, что означает "социальное" жилье. То есть, речь идет о максимально дешевых квартирах с использованием максимально дешевых технологий и материалов.
Неурегулированность земельных вопросов и чрезмерные "аппетиты" девелоперов привели к тому, что в промежутке между многоэтажными жилыми домами сохраняется территория военного аэродрома с рулежными дорожками и стоянками для самолетов. Это очень негативно скажется на комфорте и качестве жизни в микрорайоне по ряду причин. Во-первых, стоянки самолетов будут периодически становиться источником шума. Во-вторых, военный аэродром как стратегический объект является потенциальной целью для государств-агрессоров или террористов.
Проектная документация показывает, что в новом микрорайоне будет ощущаться острый недостаток зелени. Парк предусмотрен площадью 7,24 гектара, что примерно вдвое меньше, чем предписывают градостроительные нормы. Вместе с бульваром проектная площадь зеленых насаждений составит 8,65 гектара. Кроме того, проектная документация показывает, что на улицах, между домами и во дворах не будет или почти не будет деревьев. А соотношение расположения домов, расстояния между ними и их высоты, что наглядно видно на визуализациях, показывает, что почти все время дворы и улицы не будут получать прямого солнечного света.
Социалка: новые школы, детские сады и амбулатории
В новом микрорайоне будут строить три новых общеобразовательные школы I-III ступеней на 77 классов. Также предполагается использование существующих школ №46 и 63. Детских садов будет строиться три новых отдельно стоящих на 28 групп и два встроенных на 6 групп.
На первых этажах жилых домов могут быть расположены небольшие магазины - продуктовые и непродуктовые, офисы, спортзалы, парикмахерские и салоны красоты, и даже депутатские приемные.
Все остальное, в том числе крупные супермаркеты, кинотеатр и концертную площадку будут размещать в одном многофункциональном общественном торгово-развлекательном центре.
Транспорт: тоннель, трамвай и недостаток мест для парковки
Изначально в проект детального плана территории заложены несколько показателей. Например, пропускная способность окружающих проектируемый микрорайон улиц Инглези, "Проектной" и проспекта Небесной Сотни - от 1700 до 1830 автомобилей в час. Несмотря на введенное новой редакцией Правил дорожного движения максимальной скорости движения в населенных пунктах в 50 км/час, на окружающих проектируемый микрорайон улицах предполагается установить скоростной режим до 60 км/час.
Предполагается сооружение двух двухуровневых развязок: одной на пересечении улиц Космонавта Комарова, Инглези и проспекта Небесной Сотни, второй - на пересечении улиц Инглези, Космонавтов и "Проектной" (нынешняя конечная станция троллейбусов). Улицу "Проектную" около улицы Школьный Аэродром предполагается опустить в тоннель для пересечения участка земли военного назначения.
Общий уровень автомобилизации в проекте заложен в цифре 200 машин на 1000 человек при официальном среднем показателе по Одессе в 160 машин на 1000 человек. Количество машино-мест на парковках микрорайона рассчитывается из показателя 280 машин на 1000 человек и составляет от 0,5 до 1 машиноместа в пересчете на одну квартиру.
Вдоль будущей улицы "Проектной" по оси автомагистрали "Север-Юг" планируется строительство линии трамвая длиной 2,66 километра. Она соединит между собой существующие конечные остановки маршрутов №10 по улице Ицхака Рабина и №13 на Школьном аэродроме. Это в перспективе позволит создать как маршруты для внутрирайонного сообщения между жилмассивами Черемушки и Таирова, а также связать проектируемый микрорайон с центром города взаимосвязанными полукольцевыми маршрутами.
Вглубь нового микрорайона будут переносить единственное на текущий момент троллейбусное депо. Также по проекту предусмотрено строительство новых линий троллейбусов общей длиной до 8,8 километра.
Заказчиками проекта выступают коммунальное предприятие "Городское капитальное строительство", строительная компания "Будова", а также ООО "Югтранстерминал", Проектирование ведет КП "Одеспроект". В настоящее время через сайты различных девелоперских и риэлторских компаний уже начата продажа жилой недвижимости в новом микрорайоне. Однако, регламентирующий его параметры детальный план территории не только не утвержден горсоветом, но еще проходит процедуру общественного обсуждений.
В целом, по своим характеристикам, микрорайон будет излишне перенасыщен однокомнатными квартирами, непригодными для длительного проживания семей. Это означает, что его жителями будут молодые семьи без детей либо одинокие люди, которые при любом изменении своего семейного положения или социального статуса будут стремиться сменить жилье на другое, с большим количеством комнат. В среднесрочной или дальней перспективе это сделает новый микрорайон отчасти похожим на построенный вплотную к Одессе жилмассив "Радужный" - также перенасыщенный квартирами, с недостатком общественных пространств, парковочных мест, социальных объектов. Возможен и сценарий, похожий на судьбу печально знаменитого высотного района Прюит-Игоу в Сент-Луисе, за несколько лет превратившегося из района социального жилья в криминализированное "гетто". По подобному сценарию сейчас развиваются возведенные в последние 3-5 лет новые высотные районы на окраинах Санкт-Петербурга, где квартиры в новостроях с каждым месяцем теряют свою стоимость из-за криминогенной обстановки, обусловленной высоким процентом "социального" жилья и отсутствием инфраструктуры и общественного транспорта.
Фото: градостроительная документация - www.omr.gov.ua, трехмерные визуализации - Мария Смирнова, фото общего вида сделано в 2014 году
